Prescription : n’en jetez plus, la cour est pleine !

Le droit de la prescription s’avère pour le moins complexe. Il est pourtant fondamental, par l’impact cardinal qu’il a sur l’action en justice. L’on aura bon avoir fourbi les meilleurs arguments sur le fond, maîtriser à l’envi les pièces factuelles, tout s’effondre si l’action est prescrite.

En témoigne un récent arrêt, rendu par la troisième chambre civile hier, 5 mars 2026.

Cass. civ. 3^e, 5 mars 2026, n° 24-19292

En cause, un contrat de bail commercial conclu en 1997.

Ce bail avait été « avenanté » en 2003.

L’avenant au bail, conclu en 2003, indiquait que la cour était comprise dans l’assiette du bail.

Or, dans les faits, le preneur n’avait pas la jouissance de ladite cour.

En 2019, le preneur à bail assignait les héritiers du bailleur en exécution forcée de l’obligation de délivrance de la jouissance d’une cour située à l’arrière de l’immeuble, incluse dans l’assiette du bail, et en indemnisation de son préjudice.

Les juges du fond (Rennes, 29 mai 2024) avaient jugé l’action irrecevable, au motif que, le preneur à bail avait eu connaissance du manquement du bailleur à son obligation de délivrance dès l’avenant de 2003.

Pour les juges rennais, il s’en inférait que l’action était prescrite, en application de l’article 2224 du Code civil.

Ainsi, l’arrêt indique que « le délai de prescription a commencé à courir le 23 janvier 2003, lors de l’entrée en jouissance dans les lieux, de sorte que l’action en responsabilité pour manquement à l’obligation de délivrance du bailleur introduite le 20 juin 2019 est prescrite ».

L’action du preneur était complexe car duale.

Prospective, elle visait à obtenir – pour l’avenir – l’exécution forcée de l’obligation de délivrance de la cour.

Rétrospective, elle tendait également à l’indemnisation d’un préjudice résultant – pour le passé – dans la fraction de loyer perçue à tort au titre de la cour.

En retenant une approche moniste, les juges du fond estiment, en bloc, l’action irrecevable car prescrite.

Il semble pourtant qu’une distinction se concevait.

Concernant la demande d’exécution forcée, on peut considérer que le manquement est continu, le contrat de bail étant à exécution successive. Chaque mois, le bailleur viole son obligation de mettre à disposition du preneur la cour.

D’où l’absence de prescription de l’action en exécution forcée.

Concernant l’action en responsabilité contractuelle, on peut être plus hésitant. Accorder réparation depuis la conclusion du contrat (en 1997 !) serait fort rigoureux pour le bailleur qui, selon toute vraisemblance, n’aura pas provisionné ces sommes. Ajoutons qu’il peut y avoir quelque injustice à laisser le preneur bénéficier du produit de sa négligence, réclamant d’un coup plus de 20 années de loyers indus alors qu’il avait connaissance des faits depuis au moins 2003.

Ne pourrait-il également être soutenu qu’une forme de confirmation s’était produite ? En continuant à payer le loyer sans protestation sans avoir la jouissance de la cour pourtant désignée dans le bail, le preneur n’avait-il pas implicitement renoncé à s’en prévaloir ?

On peut, à tout le moins, hésiter à lui permettre d’obtenir remboursement des fractions de loyers versées à tort depuis 1997.

Dès lors, deux possibilités s’offraient au juge. Soit découpler l’action et considérer que la demande en réparation était prescrite, mais permettre en revanche l’exécution forcée.

Soit, accueillir l’action dans ses deux versants (exécution forcée et réparation), mais cantonner dans le temps les effets de la réparation.

C’est la position qu’adopte la Cour de cassation, qui censure l’arrêt des juges du fond au visa combiné desarticles 1709, 1719 et 2224 du Code civil.

Pour la troisième chambre civile, « le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice ».

Puisque, au cas d’espèce, « le manquement invoqué persistait à la date de la demande en justice », l’action ne pouvait être prescrite.

En d’autres termes, quand bien même notre locataire pouvait se rendre compte, depuis près de 20 ans, du manquement par le preneur à ses obligations, il peut tout à la fois agir en exécution forcée et en réparation de son préjudice, étant toutefois précisé que cette réparation est cantonnée aux cinq dernières années.

La solution, qui prend appui sur le caractère continu de l’obligation du bailleur, et donc du manquement (un raisonnement qui n’est pas sans rappeler le droit pénal), s’avère favorable au preneur qui, nonobstant sa négligence, peut agir bien tardivement.

Dans les faits, la solution tend à rendre quasi-imprescriptible l’action du preneur à bail. Tant que le manquement perdure, l’action est possible cinq ans durant.

Une question en suspens : quid s’il avait agi après l’écoulement du délai butoir de 20 ans de l’article 2232 du Code civil ? Le caractère continu du manquement, qui entraîne un report du point de départ de la prescription, ne devrait-il pas se briser sur l’article 2232 ?