Note sous Cass. com., 10 juin 2026, n° 25-14.312, F-B

 

Les méandres du droit de la prescription sont réputés insondables. Du « maquis »[1] au « serpent de mer »[2]en passant par le « chaos »[3], du « double délai » au délai butoir, les complexités sont légion.

L’une d’entre elles, et non des moindres, tient au point de départ du délai de prescription extinctive. Si la réforme du 17 juin 2008 a considérablement simplifié les choses en faisant disparaître l’essentiel des délais spéciaux de prescription, elle a fait le choix d’un point de départ « glissant »[4], qui n’est pas sans susciter quelques interrogations.

En matière de responsabilité civile, le point de départ de la prescription de l’action est, depuis 2008, non pas le jour du dommage, mais le jour où la victime « a connu ou aurait dû connaître » les faits lui permettant d’agir, comme le prévoit l’article 2224 du Code.

La règle est simple. Son application l’est parfois moins, notamment lorsque le dommage se révèle progressivement. En témoigne un récent arrêt, rendu par la chambre commerciale de la Cour de cassation le 10 juin 2026 et promis aux honneurs du Bulletin.

Au cas d’espèce, des investisseurs font l’acquisition, sur les conseils de deux sociétés de gestion et d’investissement, de plusieurs biens immobiliers locatifs ouvrant droit à des réductions d’impôt.

Comme souvent, la rentabilité escomptée n’est pas au rendez-vous[5]. Les loyers ne couvrent pas les charges, et la revente de l’un des biens se fait à perte.

En août 2020, les investisseurs assignent leurs conseils en responsabilité pour manquement à leur devoir de conseil.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence déclare l’action irrecevable comme prescrite. Pour les juges aixois, les investisseurs étaient en mesure de constater, « en comparant les recettes que leur procuraient les locations avec les charges qu’ils supportaient », l’impossibilité d’atteindre la rentabilité promise, dès la première année de mise en location.

Or, l’action avait été introduite en 2020, tandis que les biens avaient été loués dès 2011. Partant, pour les juges du fond, l’action était prescrite, peu important que les déficits se soient par la suite aggravés. Les juges du fond tiennent également pour indifférente la revente à perte de l’immeuble.

Devant la Cour de cassation, les investisseurs contestaient la prescription de leur action, soutenant qu’à l’issue de la première année de location, ils n’étaient pas en mesure de connaître les faits leur permettant d’agir.

La chambre commerciale, sous la présidence de Vincent Vigneau, censure les juges du fond au visa des articles 2222 et 2224 du Code civil et de l’article L. 110-4 du Code de commerce.

Pour la Haute juridiction, « la connaissance par les investisseurs d’une probable rentabilité déficitaire de l’opération à l’issue de la première année de location ne caractérisait pas la réalisation du dommage dont il était demandé réparation ».

Le point focal de l’arrêt semble tenir en un mot : « probable ».

En effet, à l’issue de la première année de location, le dommage n’était pas avéré, mais simplement probable, de sorte qu’il ne pouvait être reproché aux demandeurs d’être restés inactifs.

Depuis trois arrêts du 26 octobre 2022, la troisième chambre civile juge qu’ « en matière d’investissement immobilier locatif avec défiscalisation, la manifestation du dommage pour l’acquéreur ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat » [6].

Dans le même sens, la troisième chambre civile a, le 1er février 2024, jugé que « dans une opération d’investissement immobilier locatif avec défiscalisation comportant un emprunt dont le remboursement du capital était différé à dix ans, le point de départ de l’action en responsabilité engagée par l’acquéreur contre des professionnels pour manquement à leurs obligations respectives d’information, de conseil, ou de mise en garde, est le jour où le risque s’est réalisé, soit celui où l’acquéreur a appris qu’il serait dans l’impossibilité de revendre le bien à un prix lui permettant de rembourser le capital emprunté »[7].

L’arrêt du 10 juin 2026 s’inscrit dans cette séquence jurisprudentielle, la chambre commerciale se ralliant à son tour à la position dégagée par la troisième chambre civile. Le point de départ de la prescription n’est ni le jour de la conclusion du contrat, ni celui de la mise en location, ni même celui du premier exercice déficitaire. Il s’agit du jour où l’investisseur prend conscience de l’impossibilité d’obtenir ce qui lui a été promis.

La solution paraît fondée : la rentabilité est une donnée fuyante, et ce qui n’est pas rentable à court terme peut l’être à long terme. Or l’investissement litigieux, qui vise à une défiscalisation sur plusieurs années, s’inscrit dans la durée. Partant, un déficit à l’issue d’une première année de location ne traduit qu’un aléa. Il ne révèle ni une « impossibilité », ni un préjudice certain. Seule l’épreuve du temps permettra de prendre conscience de cette impossibilité, à moins que le contrat ne fixe des seuils de rentabilité annuels.

On observera que, avec prudence, la Cour de cassation, qui n’est juge que du droit et non du fait, laisse en suspens la fixation de ce point de départ. Il reviendra aux juges du fond de déterminer à compter de quel moment les investisseurs avaient connaissance du caractère déficitaire de leur investissement.

Rien ne sert donc de courir : encore faut-il partir à point.

À retenir

  • En matière d’investissement immobilier locatif défiscalisant, le point de départ de la prescription de l’action pour manquement au devoir de conseil n’est pas fixé à la première année de location déficitaire : un déficit seulement « probable » ne constitue pas un préjudice certain.
  • L’arrêt confirme la jurisprudence sur le point de départ « glissant », mais laisse indéterminé ce point de départ, qu’il appartiendra à la cour de renvoi de fixer.

[1] Rapport d’information du Sénat n° 338.

[2] A. Bouscavert, obs. sous Cass. com., 10 juin 2026, n° 25-14.312, Dalloz actualité, 24 juin 2026.

[3] A. Bénabent, « Le chaos du droit de la prescription extinctive », Mélanges Louis Boyer, PU Toulouse, 1996, p. 123.

[4] Ph. Malaurie, La réforme de la prescription civile, Defrénois 30 oct. 2008, p. 2029.

[5] Rappr. L. Thibierge, « De la rentabilité économique », Revue des contrats 2023, n° 1, p. 59 ; « Défiscalisation : du miroir aux alouettes », Revue des contrats 2023, n° 3, p. 37 ; « Quand l’investissement locatif s’avère déceptif », Revue des contrats 2026, n° 2.

[6] Cass. civ. 3e, 26 octobre 2022, n° 21-19.898, Cass. civ. 3e, 19 février 2026, n° 24-11.109.

[7] Cass. civ. 3e, 1er février 2024, n° 22-13.446.