La cave se rebiffe

Quand le dol donne droit à indemnité au profit du contractant malhonnête

Note sous Cass. civ. 3e, 9 avril 2026, n° 24-17.405, F-D

Les dialogues d’Audiard ont ceci de truculent qu’ils traversent les générations sans subir l’outrage des années. Dans Le cave se rebiffe, Gabin et Blier enchaînent saillies, perles et aphorismes. Blier, que l’on prenait à tort pour un cave, un naïf, se révèle bien plus madré qu’on ne l’aurait escompté.

Dans l’arrêt rendu le 9 avril dernier par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, il était bien question de cave, mais au féminin. Mais aussi, vraisemblablement, d’une rouerie.

Une vente immobilière est conclue en 2018. Après leur entrée dans les lieux, les acquéreurs découvrent des fissures. Ils apprennent que la venderesse avait, dans les années précédant la vente, fait procéder à d’importants travaux de gros œuvre sur les fondations de l’immeuble. Travaux dont l’acte notarié ne disait mot, bien au contraire, puisqu’il stipulait qu’« à la connaissance de la venderesse, aucune construction ou rénovation n’a été effectuée dans les dix dernières années ».

Le dol pouvait sembler évident, du fait du décalage entre la déclaration notariée (absence de travaux) et la réalité (travaux de gros œuvre réalisés). D’où l’assignation en nullité délivrée par les acquéreurs, s’estimant victimes d’une tromperie.

La cour d’appel (Rouen, 29 mai 2024) accueille l’action et annule la vente. Elle ordonne la restitution, d’une part, de l’immeuble et, de l’autre, du prix de vente.

La venderesse se pourvoit alors en cassation, développant deux griefs, l’un relatif à la caractérisation du dol, l’autre aux conséquences du dol.

1. La caractérisation du dol

On l’a dit plus haut, le dol pouvait sembler flagrant, dès lors que la déclaration notariée était démentie par la réalité des faits. Comme le souligne la Cour de cassation, « l’acte notarié de vente du 28 février 2018 comportait une déclaration de la venderesse indiquant qu’à sa connaissance aucune construction ou rénovation n’avait été effectuée dans les dix dernières années et qu’aucun élément constitutif d’ouvrage ou d’équipement indissociable de l’ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil n’avait été réalisé dans ce délai, alors que celle-ci avait traité durant plusieurs années des désordres affectant la structure du bâtiment, en faisant, notamment, exécuter des travaux de gros Å“uvre en 2016 ».

Une telle déclaration apparaît inexacte. Pour qu’elle puisse être qualifiée de mensongère, encore faudrait-il qu’elle soit délibérée. Celui qui se trompe lui-même ne commet pas de dol. Ainsi, si notre venderesse était elle-même dans l’ignorance des travaux litigieux, sa déclaration inexacte ne pourrait être constitutive d’un dol.

Au cas d’espèce, il semble néanmoins que la venderesse ait été à l’origine de ces travaux, de sorte qu’elle ne pouvait prétendre en ignorer l’existence. De fait, l’élément intentionnel ne faisait pas de doute aux yeux de la Cour.

Restaient quelques points de difficulté. On en soulignera deux.

Le premier tient à l’existence d’une attestation de témoins, lesquels assuraient que les acquéreurs étaient descendus à la cave, avaient pu échanger avec les voisins sur « les travaux de l’entreprise Brochard, entreprise spécialisée qui avait fait les travaux dans la cave et sur le mur mitoyen ». La venderesse en déduisait que ses acquéreurs ne pouvaient prétendre ignorer l’existence des travaux ayant précédé la vente.

L’argument ne porte ni devant les juges du fond, ni devant les juges du droit, qui s’abritent derrière le pouvoir souverain d’appréciation des premiers : « la seule évocation sommaire de travaux lors des visites, et notamment de la réfection de l’escalier de la cave, était insuffisante pour éclairer les acquéreurs sur les actions entreprises sur les fondations ».

Autrement dit, il ne suffit pas d’évoquer d’un mot des travaux dans la cave pour éclairer le consentement de l’acquéreur sur la qualité des fondations.

Le second a trait à la qualification de l’élément matériel du dol. À notre sens, dès lors que la venderesse avait fait une fausse déclaration, proféré un « mensonge » au sens de l’article 1137 du Code civil, le dol au sens classique du terme, celui qui suppose un comportement actif, était caractérisé. Pourquoi alors mobiliser la réticence dolosive, pourquoi juger que la venderesse avait « sciemment omis de signaler les interventions sur les fondations » ? Ne faut-il au contraire y voir, non pas une omission, mais une action ?

Sur la caractérisation du dol, l’arrêt n’est guère innovant. Il présente davantage d’intérêt quant aux conséquences du dol.

2. Les conséquences du dol

Le dol étant un vice du consentement, il peut entraîner l’annulation du contrat lorsqu’il est déterminant du consentement. La chose est entendue.

On se souvient que la nullité d’un contrat est toujours rétroactive. Comme le prévoit l’article 1178, alinéa 3, du Code civil, « Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé ».

Merveilleuse fiction que la rétroactivité, qui rappelle l’aphorisme de Giraudoux, pour qui « le droit est la plus puissante des écoles de l’imagination ». A-t-on déjà vu, à l’état de nature, une rétroactivité ? Peut-on revenir en arrière, rajeunir, ressusciter, oublier ce qui vient de se passer ? À l’évidence, non. Pourtant, le droit continue de professer son attachement à la rétroactivité : ce qui est nul ne peut produire aucun effet.

Dont acte. Mais comment faire « comme si » le contrat n’avait jamais existé ? Après tout, si l’on annule la vente plusieurs années après celle-ci (l’arrêt d’appel est postérieur de six ans à la conclusion de la vente), il faudra faire « comme si » le contrat n’avait jamais produit aucun effet.

Or, pendant six ans, les acquéreurs auront habité les lieux. Notre venderesse aura été séparée de son bien.

Comment traiter cette période intermédiaire entre la vente et l’annulation ?

Pour la cour d’appel de Rouen, rien de ce qui a eu lieu n’a eu lieu. Il faut faire du passé table rase. Chacun restitue ce qu’il a reçu et va son chemin.

Concrètement, cela emporte que notre venderesse ne pourra percevoir aucune somme d’argent au titre de la période intermédiaire, ces six ans durant lesquels les acquéreurs auront occupé l’immeuble.

Cela peut sembler justice, si l’on souligne que l’annulation de la vente est imputable aux torts de la venderesse, qui s’est rendue coupable d’un dol.

Aussi, les juges du fond repoussent-ils la demande de la venderesse de se voir octroyer une indemnité d’occupation, au motif qu’« en raison de l’effet rétroactif de l’annulation de la vente, [la venderesse] ne pouvait bénéficier d’une indemnité correspondant à la seule occupation de l’immeuble ».

On retrouve ici une position consacrée en chambre mixte il y a plus de vingt ans dans une espèce similaire, le vendeur ayant commis un dol. La Cour de cassation avait retenu que « le vendeur n’est pas fondé, en raison de l’effet rétroactif de l’annulation de la vente, à obtenir une indemnité correspondant à la seule occupation de l’immeuble » (Cass. ch. mixte, 9 juill. 2004, n° 02-16.302).

Les juges du fond pouvaient donc se prévaloir d’une certaine assise prétorienne.

Leur décision encourt pourtant la censure.

Et pour cause : elle fait fi de la lettre de l’article 1352-3, alinéa 1^er, du Code civil, lequel prévoit depuis 2016 (il était donc inapplicable lors de l’arrêt de chambre mixte) que « la restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée ».

Partant, la restitution de la chose (l’immeuble) inclut les fruits et la valeur de la jouissance qu’elle a procurée à l’acquéreur.

On pourra s’émouvoir d’une telle solution, en dénonçant une prime à la mauvaise foi. On ne peut exclure de voir certains commentateurs exhumer l’adage nemo auditur, pour stigmatiser le comportement du vendeur de mauvaise foi, qui pourra réclamer une indemnité à l’acquéreur de bonne foi.

L’émotion est mauvaise conseillère. La solution a pour elle l’orthodoxie du régime des restitutions, qui doit être distingué de celui de la réparation d’un préjudice.

Les restitutions sont, pour une bonne part, dénuées de coloration morale (sur la ligne de partage avec le régime de la responsabilité, v. S. Pellet, « Des mystérieux liens entre restitutions et responsabilité », RDC 2025, n° 1). Comme l’a jugé la Cour de cassation en 2024, « la restitution due aux vendeurs ensuite de l’annulation de la vente immobilière n’est pas subordonnée à l’absence de faute de leur part »  (Cass. 3^e civ., 5 déc. 2024, n° 23-16.270, FS-B).

Dans l’arrêt du 9 avril 2026, aucun jugement de valeur n’est porté sur le comportement de la venderesse. Le terme même de « faute », présent dans l’arrêt de 2024, est absent.

La cassation est sèche : en jugeant que la rétroactivité de l’anéantissement du contrat faisait obstacle au versement d’une indemnité d’occupation, la cour d’appel a violé la loi par refus d’application.

On ne châtie donc pas l’innocent : l’on touche seulement du doigt les limites de la fiction de rétroactivité.

À retenir 

• L’annulation du contrat ne fait pas obstacle à la créance de restitution incluant la valeur de la jouissance procurée par la chose.
• Il en résulte que le vendeur auteur d’un dol peut obtenir une indemnité d’occupation de l’acquéreur victime du dol.