Quand le préjudice résultant du dol ne se réduit plus à la perte de chance

Note sous Cass. civ. 3e, 28 mai 2026, n° 24-20.821, FS-B

Coup de tonnerre dans un ciel clair.

Hier, 28 mai 2026, par un arrêt destiné aux honneurs du Bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a bouleversé les règles relatives à l’indemnisation du dol.

Chacun a à l’esprit que la victime d’un dol dispose d’une option. Soit poursuivre l’annulation du contrat, parce que le dol est vice du consentement ; soit conserver le contrat et demander réparation, parce que le dol est une faute.

La chose est acquise depuis des décennies : le contractant abusé peut, à son choix, « faire réparer le préjudice (…) par l’annulation de la convention et, s’il y a lieu, par l’attribution de dommages-intérêts » (Cass. com., 27 mai 1997, n° 95-15.930 ; Cass. com., 27 janvier 1998, n° 96-13.253 ; Cass. civ. 1^re, 12 octobre 2004, n° 01-14.704).

Le débat est ailleurs. Il porte sur la mesure de la réparation : lorsque la victime préfère maintenir le contrat, quel est son préjudice ?

Depuis 2012, la réponse semblait établie. Rompant avec sa jurisprudence antérieure (Cass. com., 27 mai 1997, n° 95-15.930), la chambre commerciale a jugé dans un arrêt Parsys fort remarqué que le préjudice ne tient pas dans l’excès de prix payé, mais se limite à la seule « perte d’une chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses » (Cass. com., 10 juillet 2012, n° 11-21.954, Bull. IV, n° 149).

Pour prendre un exemple simple : l’acquéreur d’une maison découvre avoir été victime d’un mensonge de son vendeur, qui lui a déclaré que la toiture était saine. Le coût de la réparation est de 30 000 euros. En vertu de la jurisprudence Parsys, notre acquéreur ne peut pas obtenir 30 000 euros. Il ne pourra obtenir que la réparation de la perte de la chance qu’il avait de mieux négocier le contrat s’il avait su la vérité. Partant, s’il peut établir que, mieux informé, il aurait réussi à mieux négocier, il se verra allouer un pourcentage de ces 30 000 euros.

La solution avait pour elle une certaine orthodoxie. Qui choisit de garder le contrat ne saurait être indemnisé comme s’il ne l’avait pas conclu. Si le dol est si grave que l’on n’aurait pas conclu du tout, il faut aller au bout de la démarche et poursuivre l’annulation. Ce n’est que si le dol est légèrement moins grave (on parlait alors de dol « incident ») que l’on comprend que l’on garde le contrat.

Il faut néanmoins souligner la difficulté probatoire qui pèse sur la victime, à qui l’on demande de rapporter la preuve des chances qu’elle avait d’éviter un événement néfaste (le contrat). Comme nous l’avons déjà écrit (voir « Perte de chance et office du juge », Rencontres aixoises de la Cour de cassation, 7 novembre 2025 ; adde L. Thibierge, « Perte de chance : un peu de sérieux ? », RJDA 6/23, p. 7), l’exercice est particulièrement délicat. Autant le raisonnement mathématique s’entend en matière de perte de chance positive (quelles chances avait-on de se qualifier pour les Jeux olympiques ?), autant il grippe en matière de perte de chance négative, où il faut sonder les reins et les cœurs pour deviner si, mieux informée, la victime aurait renoncé à une opération chirurgicale ou été en position de négocier de meilleures conditions.

Cette jurisprudence Parsys vient d’être heurtée, de plein fouet, par la troisième^e chambre civile de la Cour de cassation. S’il n’est pas question de revirement, s’agissant de deux chambres différentes, l’opposition est flagrante, délibérée, publiée, et laisse augurer la nécessité d’une chambre mixte.

Au cas d’espèce, une vente immobilière, et un voisin des plus singuliers.

En 2011, un couple acquiert un appartement à Paris au prix de 615 000 euros. Cinq ans plus tard, l’appartement est revendu pour 710 000 euros.

Belle opération.

Et un secret bien gardé.

Si les vendeurs excipaient de la naissance de leur troisième enfant pour expliquer la vente de l’appartement, ils avaient sciemment dissimulé que leur voisin de palier présentait des troubles psychiatriques sévères, dont ils avaient fait, depuis un an, l’amère expérience.

L’arrêt d’appel (Paris, 12 juillet 2024) nous apprend que les vendeurs avaient déposé une main courante pour insultes, s’étaient plaints de l’insécurité régnant dans l’immeuble et de l’impossibilité, pour leur fils, de sortir seul de l’appartement. Ils avaient également porté plainte contre l’irascible voisin pour dégradation de véhicule (pneus crevés) puis pour menaces de mort. Interpellé par les forces de l’ordre, le voisin avait été trouvé porteur d’une cartouche grenaille, d’un canon d’arme démonté avec deux cartouches engagées et d’une arme à impulsion électrique.

Autant d’éléments qui avaient été dissimulés aux acquéreurs. Exemple topique de réticence dolosive.

Eux-mêmes vont découvrir les joies du voisinage. Dépôt de main courante, plainte… Point culminant, l’épouse est attaquée à la porte de son appartement par son voisin, qui lui braque une arme sur la tempe.

C’en est trop pour les acquéreurs. Mais, contre toute attente, ils ne sollicitent pas l’annulation de la vente. Ils entendent rester, mais demandent indemnisation de leur préjudice.

Par jugement du 29 avril 2021, le tribunal judiciaire de Paris fait droit à la demande. Il qualifie le silence des vendeurs de réticence dolosive, retient que les troubles affectaient « la sécurité, l’habitabilité et la jouissance du logement », et estime que « tout acquéreur avisé » aurait acquis l’appartement à un prix moindre s’il avait été informé. Il évalue cette décote à 15 % du prix d’acquisition, soit 106 500 euros, et y ajoute 7 205 euros au titre des droits de mutation et émoluments assis sur un prix excessif.

En appel, les vendeurs contestaient le dol, estimant que les acquéreurs auraient « surréagi » au comportement «simplement anormal » de leur voisin. Chacun appréciera.

Plus intéressant, les vendeurs se fondaient expressément sur la jurisprudence Parsys. Ils soutenaient à ce titre que le préjudice ne pouvait être évalué « que par rapport à la perte de chance éventuelle de l’acquéreur de pouvoir obtenir une décote du prix ». Or, l’appartement avait été acquis au prix moyen du mètre carré dans le secteur, ce qui amenait à douter de la possibilité pour les acquéreurs d’avoir pu négocier un meilleur prix.

Par arrêt du 12 juillet 2024, la cour d’appel de Paris confirme le jugement de première instance. Sur le dol, elle approuve l’analyse des premiers juges : les pièces produites — mains courantes, plaintes, courriel au syndic, comportement armé de M. L. lors de son interpellation — « mettent en cause la sécurité, l’habitabilité et la jouissance du logement » et constituaient une information déterminante du consentement des acquéreurs. La cour relève au passage que les vendeurs «reconnaissent eux-mêmes (…) les faits qui les ont amenés à procéder à plusieurs dépôts de plainte » et qu’ils ne sauraient « sérieusement soutenir » avoir « surréagi ».

Mais c’est sur le préjudice que l’arrêt d’appel détonne. Prenant le contrepied de l’arrêt Parsys, les juges parisiens retiennent que « le préjudice dont il est demandé réparation correspond à la dépréciation de la valeur de l’appartement lors de son acquisition en 2016 du fait de l’insécurité liée à son voisin et non à une perte de chance de l’acquérir à un moindre prix ».

L’opposition est frontale. Dépréciation et non perte de chance.

Le pourvoi prenait explicitement appui sur la jurisprudence Parsys, affirmant que la victime du dol qui ne demande pas l’annulation ne pourrait obtenir que la réparation d’une perte de chance d’avoir pu contracter à des conditions plus favorables.

Il enchaînait sur un deuxième argument, tout aussi imparable : la perte de chance ne peut être indemnisée à hauteur de l’avantage qu’aurait procuré la chance perdue (Cass. civ. 1re, 9 décembre 2010, n° 09-69.490), faute de quoi il ne serait plus question de perte de chance.

D’où le grief : en évaluant le préjudice à 15 % du prix de vente, soit 106 500 euros, sans rechercher quelle était la probabilité pour que les acquéreurs aient pu, en l’absence de dol, conclure à ce prix réduit, la cour d’appel aurait violé les articles 1116 et 1382 du Code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 — applicables à la vente, conclue le 13 avril 2016.

La censure paraissait inévitable.

Et pourtant, au prix d’une franche opposition avec la chambre commerciale, la troisième chambre civile affirme que « le préjudice subi par les acquéreurs correspondait à la dépréciation de la valeur de l’appartement du fait de l’insécurité résultant du comportement du voisin », préjudice que la cour d’appel « a souverainement évalué à 15 % du prix d’acquisition ».

Dont acte : les juges du fond échappent à la censure, quand bien même ils n’auraient pas raisonné sur le terrain de la perte de chance.

L’indemnisation porte ici sur un préjudice certain : l’excès de prix, c’est-à-dire « la dépréciation de la valeur de l’appartement ».

L’appartement a été payé trop cher par rapport à ce qu’il valait, eu égard à la présence urticante du voisin.

Mais là où la chambre commerciale opérait un raisonnement pondéré, calculant la chance qu’aurait eue l’acquéreur de négocier un meilleur prix de vente, la troisième chambre civile lui reconnaît le droit de réclamer l’intégralité de l’excès de prix.

***

La ligne de fracture est nette.

Si le bien vendu est un immeuble (terrain de la troisième chambre civile), la victime du dol pourra obtenir remboursement intégral de l’excès de prix.

À l’inverse, si le dol porte sur des parts sociales (terrain de la chambre commerciale), le cessionnaire trompé n’aura droit qu’à la perte d’une chance d’avoir pu mieux négocier.

Ce clivage n’est guère tenable. Il fait dépendre la mesure du préjudice de la nature du bien aliéné, sans qu’aucune raison de fond ne le justifie.

Vivement la chambre mixte !

À retenir

• L’acquéreur d’un immeuble, victime d’un dol, peut choisir entre demander l’annulation de la vente et se contenter d’une indemnisation.
• L’apport décisif de l’arrêt tient à la mesure du préjudice. Lorsque la victime opte pour l’indemnisation, son préjudice correspond à l’ « excès de prix » — soit la différence entre le prix payé et le prix qu’elle aurait consenti si elle avait été loyalement informée.
• La réparation n’est plus analysée sous l’angle de la perte d’une chance d’avoir pu mieux négocier.
• La troisième chambre civile s’oppose désormais frontalement à la chambre commerciale, qui maintient sa jurisprudence Parsys (voir par ex. Cass. com., 5 juin 2019, n° 16-10.391 ; Cass. com., 15 janvier 2020, n° 18-12.115 ; adde com., 6 juillet 2022, n° 20-12.467, qui en infléchit l’évaluation, sans rompre avec la qualification de perte de chance).